文／克而瑞研究中心 数洞里的兔酱
2月份的时候兔酱曾经写过一篇文章分析常州的客户结构（←点击可直接阅读）以及行为方式，转眼又过去了半年，在这半年过程中整体房地产市场的热度在多重新政出台下已逐渐得到控制，一线城市为更大程度的保障人口的居住需求，着力于发展租赁市场，部分二、三线城市也频繁通过加强限购、提升首付款比例等方式进一步对市场进行调控，因城施策仍是二、三线城市的主要调控逻辑。
其中，常州作为三线城市中非常具有代表性的城市，在4月份的时候也出台了新政：
1、居民第二次办理住房公积金贷款（包括公转商补息贷款）的首付比例从30%提高至50%；
2、新购买商品住房（包括二手住房）在取得产权证后满2年才可上市交易；
3、新建商品住房备案价格的调整周期不得低于2个月等。
至此，常州成为了省内第一个“限售”的城市。而兔酱通过CRIC系统查看到，在政策出台的这一个月，常州的商品住宅成交量达到81.12万平方米，为2015年以来月度成交面积第二高峰，仅次于2016年市场高热时期的“金九”销量，末班车效应十分突出。
常州商品住宅2015年1月至2017年6月成交月度成交情况
目前新政已经生效快3个月了，兔酱也收集了常州6月份的客户行为情况，来看看跟半年前相比，常州的客户行为产生了哪些变化，现在又有什么样的特点呢。
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调高首付比例+限售后，来访客流量明显下降
兔酱将2月份开始常州的客户来访指数绘制成在一张图上，加上来访指数半月移动均线，不难看出来访量在4月上旬达到峰值，随后便开始持续下滑（4月上旬恰好也是新政发布的时间），5、6月份来访指数明显低于3、4月份。
3月中旬，南京限购显著加码，限购范围扩大至六合区、溧水区和高淳区，非本市户籍仅限购买1套房（包括新建商品住房和二手住房），导致大量非南京户籍的工作者错失了购房资格，转而在环南京城市圈内寻求购房机会，常州、镇江成为最佳选择。3月末，镇江市同样下发新政，取消外地人的购房补贴并且提高二套房首付至60%；周边城市政策频繁加码，成为常州市场承接周边外溢人口红利的最佳时机，在3、4月份迎来相对较大的来访客流量，且周末来访指数峰值明显，说明周边城市访客主要在周末来访，进入5月以后，来访量明显下滑，且周末的峰值也不如前两月显著。
老客户占比方面，总体来说波动较大，但新政前后变化较小。
常州2017年2月至2017年6月日均来访客流指数、来访指数半月均线及老客户占比情况（单位：%）
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外地客户比例有增无减，热点城市投资客户仍在寻求机遇
在来访量已经显著减少的情况下，常州外地客户的占比不降反增，1月份外来客户占比在15%左右，6月份数据显示，外地客户占比提升至17%，上涨了2个百分点。
尽管常州已经成为江苏省内首个“限售”的城市，但在长三角经济圈整体调控环节严厉的氛围中，常州仍凭借其城市发展前景良好、地理位置优越、房价相对低洼等优势，成为附近一线、二线热点城市投资客偏好的城市，且目前这些城市仍有投资客在周边寻求投资机遇。
对比1月及6月外地客户来访的数据，外地来访客户主要来源地几乎没有变化，来源城市TOP3按顺序仍然是上海、南京和苏州，无锡、北京和深圳紧随其后，但与1月份情况不同的是，外地客户来访的城市集中度有所分散，来自上述城市的客户占比都比1月份有所减少，下图标注了外来客户来源前7位的城市，而来自其他城市的客户占比从8%飙升至34%，6月外地客源中，除省内南通、泰州、扬州外，还有来自成都、合肥、桂林、西安、沈阳等区域距离较远的城市的客户，
常州2017年1月及6月外地客户主要来源情况变化对比（单位：%）
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访客偏好：中小面积段+中低价位产品平均来访量最大
说完了访客中本地客户和外地客户占比的问题，再来从项目的角度看看6月份常州是什么类型的项目吸引了更多客户的来访。兔酱将所收集到的项目按照主力产品面积和成交均价两个维度画了气泡图，气泡越大表示来访量越高，发现6月份常州客户来访量较高的项目有明显的扎堆情况。
下图为6月份常州不同项目成交均价、产品面积和来访量之间的关系，主要可分为三类：平均来访人数最多的项目产品面积段处于约80-120平方米，项目均价8000-12000元/平方米的此类项目平均来访量最大（下图深红色圈），这部分产品的户型主要为二房、三房，满足的是刚需群体和首次改善型群体的需要，也是市场最为主力的产品，客户基本面较大。
同样是高总价的产品，大面积比高单价更吸引客户来访，下图中黄色圆圈所圈起来的项目中，主要为面积段在120-160左右，或200平方米以上的项目，客户来访量远大于粉色圆圈所标识的高单价项目；另外，在同等面积水平下，均价越低，愿意来访的客户数量就越大。
可以说，常州还是以刚需、首改为主要需求的市场，高价项目的客户到访量较为有限。
常州6月份项目成交均价、产品面积以及来访量之间的关系
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居住小区零星分布，看房集中于地铁线交汇处
按照来访客户在常州的居住位置分布来看，来访客户的居住分布较为分散，相对来说有几个区域比较聚集，如钟楼区青枫公园周边、天宁区红梅公园周边，武进区武进新天地周边，新北区的客户居住则主要分布在龙城大道北侧、河海大学和常州北站周边也有部分客户聚集，在其余地方分布较为零散。
从分布气泡的大小来看，居住在钟楼区的客户最多，其次为居住在天宁区的客户，居住在武进区和新北区客户相对较少，钟楼区和天宁区发展相对较早，居民看房积极一方面可能是由于经济实力较强，另一方面可能是为了寻求置换，而新北区和武进区新房相对较多，居民的置换需求没有这么强烈。
与居住小区的零散分布不同，看房小区则相对更加集中，最主要是集中于天宁区红梅公园一带，兔酱注意到，这个地区恰好是常州目前两条在建地铁线路的交汇处，未来必然会成为常州公共交通出行最为方便的地区，并且周边医院、学校等配套完善，居住的便利程度非常高。
常州6月份项目成交均价、产品面积以及来访量之间的关系
常州与兄弟城市无锡非常相似，城市中心区域不算太大，基础市政和道路交通修缮较为完好，居民们又整体都比较有钱出行以自驾车为主，客户的消费行为应该可以有所借鉴，所以本月就没有老调重弹地绘制常州的看房客户办公、消费和看房的动线。
总体来说，近半年政策大环境虽在持续收紧，但常州成交规模仍在维持在了较高的位置，外来客群占比稳重有升，不过客群来源趋于分散；二房、三房产品持续走俏，少数单价过高的产品面对“无人问津”的窘境；此外，随着地铁通车日期的确定，相关板块的升值潜力会更加明确地显现出来，而目前的看房客户们，似乎都已经洞察了这一先机~